Нужно ли согласовывать перегородки?

Вопрос о согласовании возникает почти у каждого, кто планирует установить перегородку в квартире. Одни боятся сделать ошибку и затягивают с ремонтом, другие устанавливают конструкцию и узнают о проблемах только при продаже жилья. Между тем понять, нужно ли согласовывать перегородки, проще, чем кажется – всё зависит от одного критерия: меняет ли конструкция план квартиры в БТИ. Именно это определяет, потребует ли согласование перегородки в квартире каких-либо разрешений или нет.

Не каждая перегородка требует согласования. Ключевой критерий один: появляется ли в результате установки новое помещение на плане БТИ. Если планировка квартиры в документах не меняется – разрешение, как правило, не нужно.

Перегородки без согласования устанавливают тогда, когда конструкция не меняет конфигурацию квартиры. Три условия, при которых разрешение не требуется:

• перегородка не делит комнату на два отдельных помещения;
• конструкция не затрагивает несущие стены и перекрытия;
• в плане БТИ после установки ничего не меняется.

Раздвижные и стеклянные системы в большинстве случаев отвечают всем трём условиям – они зонируют пространство, но не создают новых помещений юридически.

Согласовать перегородку необходимо тогда, когда она делит комнату на два изолированных помещения – и это отражается в плане БТИ. Такая ситуация возникает при установке капитальных конструкций из блоков или кирпича, которые меняют метраж или назначение зон внутри квартиры.

Перепланировка – это изменение конфигурации квартиры, которое отражается в ЕГРН и требует корректировки плана БТИ. Не каждая перегородка к этому приводит – всё зависит от того, что именно происходит с пространством после её установки.

Раздвижная система в проёме между кухней и гостиной обозначает границу между зонами, но не делит квартиру на два изолированных помещения. В план БТИ такие изменения не вносятся – согласование перегородки в квартире в этом случае не требуется.

Капитальная стена из блоков, которая полностью отделяет одну часть комнаты от другой и создаёт новое помещение – это уже перепланировка. Она фиксируется в документах и требует разрешения до начала работ.

Граница между этими двумя сценариями – не материал и не размер конструкции, а то, появляется ли в результате новое помещение с изменёнными границами на плане.

Примечание: описанный порядок актуален для Москвы. В других регионах общий принцип тот же, но детали могут отличаться – лучше уточнить в управляющей компании до начала установки.

В большинстве случаев перегородки для зонирования квартиры не требуют согласования – при условии, что конструкция не создаёт новых помещений и не меняет план БТИ.

Гипсокартон на металлическом каркасе – один из самых распространённых вариантов. Если такая конструкция не делит комнату на два изолированных помещения, она не требует предварительного разрешения. Перегородки без разрешения такого типа устанавливают и согласуют по упрощённой схеме – постфактум, без полноценного проекта, при условии что нагрузка на перекрытие не превышает 150 кг/кв.м.

Раздвижные системы на направляющей не затрагивают несущие конструкции и не фиксируются в БТИ как отдельные помещения. Поэтому вопрос, нужно ли согласовывать стеклянную перегородку или раздвижную систему, в большинстве случаев решается в пользу того, что согласование не требуется.

Алюминиевые и деревянные перегородки Foris устанавливаются без вмешательства в стены и перекрытия. Беспороговая конструкция не затрагивает напольное покрытие, а сама система крепится к потолку и полу без изменения несущих элементов.

Три условия, при которых конструкция остаётся вне поля зрения БТИ:

• перегородка установлена в существующем проёме или вдоль него;
• не создаёт изолированного помещения с отдельными границами;
• беспороговая система не затрагивает пол и его конструктив.

Риски возникают не от самой перегородки, а от незнания того, попадает ли она под перепланировку. Раздвижные и стеклянные системы этих рисков, как правило, не несут. Капитальные конструкции – другое дело.

Если капитальная перегородка установлена без согласования и меняет план БТИ, жилищная инспекция вправе выдать предписание вернуть квартиру в исходное состояние. Это означает демонтаж конструкции за счёт собственника.

Второй риск – сложности при продаже. Покупатели, обнаружив несогласованную перепланировку, либо отказываются от сделки, либо требуют существенную скидку. Узаконить такую перепланировку быстро не получится – процедура занимает время и требует дополнительных расходов.

Третий сценарий – отказ банка в кредите под залог квартиры. Большинство кредитных договоров обязывают заёмщика согласовывать перепланировки, и несоответствие плана БТИ реальному состоянию квартиры становится основанием для отказа или конфликта с банком.

Перегородки без разрешения в виде раздвижных и стеклянных систем ни один из этих рисков не создают – они не меняют конфигурацию квартиры и не отражаются в документах.

Квартиры без внутренних перегородок застройщики нередко позиционируют как «свободную планировку» – пространство, где можно расставить стены по своему усмотрению. На практике это не совсем так.

В техническом плане такой квартиры перегородки, как правило, уже обозначены. Застройщик просто их не возвёл – но проектная документация, которая проходила экспертизу, содержит конкретную планировку с разделением на помещения. Это означает, что юридически свободной планировки не существует.

Отсюда два сценария. Если возводить перегородки в соответствии с техническим планом – согласование не нужно: конструкция приводит квартиру к тому виду, который уже зафиксирован в документах. Если отступать от техплана и создавать иную конфигурацию помещений – согласование обязательно.

Раздвижные системы Foris в этом сценарии удобны вдвойне. Они не создают новых помещений, не конфликтуют с техпланом и не требуют согласования вне зависимости от того, какая планировка указана в документах на квартиру.

Если вы планируете установить перегородку в квартире свободной планировки и не уверены, нужно ли согласование в вашем конкретном случае – специалисты Foris помогут разобраться с задачей и подобрать подходящее решение.

Самый простой способ избежать вопроса о согласовании – выбрать конструкцию, которая его не требует. Три критерия, которые помогают это сделать:

• Раздвижная или стеклянная система вместо капитальной. Такая конструкция зонирует пространство, но не создаёт новых помещений. В план БТИ изменения не вносятся – перегородки без согласования этого типа можно устанавливать без предварительного разрешения.
• Беспороговая конструкция. Система без нижней напольной направляющей не затрагивает пол и его конструктив. Это важно как с точки зрения согласования, так и с точки зрения удобства установки в уже готовом интерьере.
• Установка в существующий проём или вдоль него. Если конструкция не создаёт новых границ между помещениями, она не меняет конфигурацию квартиры и не попадает под определение перепланировки.

Алюминиевые и деревянные перегородки Studio отвечают всем трём критериям. Они устанавливаются без вмешательства в стены, пол и перекрытия, крепятся к потолочной направляющей и не создают изолированных помещений. В большинстве сценариев зонирования это означает, что согласование не потребуется.

Вопрос согласования решается ещё на этапе выбора конструкции. Капитальная перегородка, которая делит комнату на два помещения, требует разрешения. Раздвижная или стеклянная система, которая зонирует пространство без изменения плана БТИ, – как правило, нет.

Именно поэтому раздвижные и стеклянные перегородки чаще всего оказываются наиболее простым решением – и с точки зрения интерьера, и с точки зрения юридических последствий.

Если вы хотите согласовать перегородку или, наоборот, подобрать систему, которая не потребует разрешений, специалисты Foris помогут выбрать конструкцию под планировку, размеры проёма и сценарий использования – и объяснят, что потребуется для установки в вашем конкретном случае.